Многие люди, задумывая ремонт и перепланировку своей квартиры, не учитывают, что в процессе согласования с жилищной инспекцией возможны определенные сложности. Эти дополнительные трудности могут не укладываться в бюджет, который уже ушел на материалы и строительные работы. Тем не менее, возможно ли сэкономить на это и справиться с согласованием самостоятельно? В этой статье мы рассмотрим разные варианты, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, сколько это будет стоить и когда лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Для согласования изменений в квартире необходимо подготовить проектную документацию и чертеж будущего плана. Однако, не все изменения требуют согласования. Так, для изменения внешней отделки, покраски стен, укладки плитки, остекления балкона и разбора антресолей, согласование не нужно. Однако, при выполнении определенных работ необходимо учитывать, что не все виды работ могут быть официально узаконены.

Следует иметь в виду, что любые работы, которые могут ухудшить жилищные условия или угрожать безопасности жильцов, запрещены. Например, перенос "мокрых зон" в жилые комнаты без гидроизоляции, снос несущих конструкций, присоединение лоджии к жилой комнате и перенос общедомового отопления на застекленный балкон, а также присоединение технических помещений и чердаков на этаже к своей квартире, являются запрещенными работами, поскольку они затрагивают безопасность и благополучие всех жильцов дома.

При заключении договора под ключ, проектная организация будет действовать по доверенности и предоставит все необходимые документы, соответствующие требованиям и специфике проекта, согласуя их с соответствующими организациями, например, с автором проекта здания. Эти специалисты доставят документы на дом и подадут заявление от имени владельца квартиры.

Если вы сами планируете согласовывать перепланировку, то необходимо подать заявку на вызов инспектора через форму на сайте. В течение 10 рабочих дней будет назначена дата осмотра готовой квартиры. Если комиссия не обнаружит нарушений, то составится акт согласования перепланировки квартиры после ремонта в четырех экземплярах: для владельца, Росреестра, Мосжилинспекции и БТИ. Владелец может сохранить только один экземпляр, в то время как акты для БТИ и Росреестра подаются инспекторами.

Однако, неизвестность требований проекта может привести к случайным нарушениям, таким, как уборка переливного порога в санузле или зашивание систем отопления в гипсокартон. Это может привести к тому, что квартиру не примут. Поэтому надежным решением является сдача квартиры инспекторам после предварительного осмотра специалистов.

При наличии "договора под ключ", который охватывает весь процесс перепланировки квартиры, проектное бюро организует вызов и взаимодействие с комиссией. В этом случае от собственника требуется только подпись на акте и обеспечение доступа к квартире. Приемку перепланировки осуществляют под авторским надзором, и она часто происходит с первого раза благодаря знаниям специалистов из проектного бюро о порядке осмотра квартиры, умению наладить контакт с инспектором, а также способности подсказать, какие ошибки ремонта следует исправить перед приемкой.

Если необходимо получить новый техпаспорт на квартиру, то собственник может обратиться в БТИ. Новый паспорт будет готов в течение нескольких недель. Кроме того, проектная организация может включить в свои обязанности получение нового паспорта в БТИ и организацию кадастрового учета изменений в Росреестре. Все необходимые документы будут доставлены заказчику на дом в удобное для него время.

Важно знать, что при перепланировке квартиры и изменении ее площади, необходимо обратиться в Росреестр для прохождения кадастрового учета и получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Данный процесс может занять от 14 рабочих дней, однако, в некоторых случаях, может растянуться на несколько месяцев.

Согласование проекта перепланировки также является довольно затратным по времени и средствам. Как правило, при работе над индивидуальными проектами, согласование занимает много времени и требует исправления множества замечаний инспектора, а также бесконечных хождений по инстанциям.

В случае, если перепланировка была выполнена некачественно, это может привести к различным негативным последствиям, таким как порча коммуникаций и изоляционных слоев, трещины в стенах и др. Устранение таких проблем обойдется гораздо дороже, чем услуги проектных организаций.

Стоимость разработки проекта и подготовки документов на согласование перепланировки для квартир площадью до 90 м2 начинается от 25 тысяч рублей и занимает минимум 5 рабочих дней.

Кроме того, при необходимости, можно заказать дополнительные услуги по консультации специалистов, доставке необходимых документов и помощи в подписании акта о завершении работ за 5-10 тысяч рублей.

В среднем, цена за услуги согласования перепланировки квартиры под ключ, когда проектировщики оформляют все необходимые документы начиная с поиска доверенности до контроля за качеством ремонта, составляет около 70-80 тысяч рублей. При этом, оформление перепланировки под ключ может занять от 3 до 4 месяцев в зависимости от сложности проекта.

Исполнение услуг для квартир с нетипичными перепланировками обойдется дороже, как минимум на 60-120 тысяч рублей. Это объясняется тем, что проектировщикам необходимо консультироваться с авторами проекта дома, которые за свои услуги не берут оплату.

Безусловно, самостоятельное согласование перепланировки квартиры, за исключением оформления по типовым проектам, не особо экономит семейный бюджет. В случае, если у вас нет времени и желания погружаться в эту бумажную волокиту и отслеживать каждый этап работ, вместо этого лучше обратиться к специалистам. Среди проектных бюро в условиях конкуренции цены на услуги согласования перепланировки квартир не завышены, а зачастую предлагаются индивидуализированный пакет услуг для каждого клиента.

Важно отметить, что материал носит исключительно информационный характер, а цены на услуги актуальны на август 2020 года.

Перепланировка жилых помещений - все, что нужно знать

Глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Москвы № 508-ПП

регламентируют работы по перепланировке жилых помещений. В этих документах также указаны разрешенные действия. Каждая квартира имеет свои особенности, такие как этаж, архитектурные особенности, состояние коммуникаций и строительных конструкций, поэтому запреты могут варьироваться.

Перепланировка и обновление оснащения квартиры

Перепланировка может также включать в себя обновление оснащения квартиры, такое как установка новых газовых или электрических приборов.

В этом случае потребуются дополнительные требования со стороны Московского Жилищного Инспектората (МЖИ). Если вы будете устанавливать новые газовые приборы на кухне или заменять их на электрические, потребуется техник из Мосгаза для выполнения работ.

Если вы решите заменить газовую плиту на электрическую, то вам потребуется электропроект квартиры. Также необходимо получить справку о выделенной мощности на квартиру в управляющей компании или ТСЖ. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено хотя бы 4 кВт мощности.

На стадии составления проекта можно обойтись без привлечения специалистов только в двух случаях. В первом случае, если планируется провести незначительные работы, связанные с изменением расположения сантехники, плиты или перегородок, не имеющих отношения к санузлу или кухне, например, устройство кладовой или проемов. В этом случае допустимо подготовить эскиз перепланировки на основе копии поэтажного плана квартиры. Это значительно проще и дешевле, чем разработка полноценного проекта. Однако, для других видов работ, указанных в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП, требуется составление проекта, и простой эскиз здесь не подойдет.

Во втором случае, квартира находится в серийном доме, и можно выбрать подходящий типовой проект из каталога ОАО "МНИИТЭП". Однако необходимо учитывать, что даже небольшие отклонения от типового проекта требуют составления полноценного проекта перепланировки, даже если это относится только к расположению сантехники.

Если требуется разработка нетипового проекта, то следует обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО. Это документ, дающий право организации вести проектные работы. С проектной организацией заключается договор на авторский надзор, вместе со свидетельством о членстве компании в СРО и другими документами, который затем передаются в жилищную инспекцию.

Для разработки проекта перепланировки помещения необходимо обратиться в БТИ. Там хранятся технический план и схемы коммуникации, на основе которых составляется проект. В соответствии с правилами, установленными ГОСТом, проект состоит из нескольких частей.

Текстовая часть, включающая пояснительную записку с общими данными, описывает архитектурно-строительные решения, перечень инженерного оборудования, а также противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть проекта содержит планы квартиры до и после перепланировки с экспликацией помещений, схемы водоснабжения и канализации, экспликацию полов, план расположения сантехники с трубной разводкой и многое другое.

К проекту также прилагаются база нормативной документации, рекомендации к производству работ и информационная справка. Регламенты, сроки действия проекта и запрещенные работы также содержатся в информационной справке.

Для согласования перепланировки квартиры необходимо иметь специальный проект, который будет принимать Мосжилинспекция. Если у разработчиков такого проекта нет достаточного опыта в этой области, то получение всех необходимых разрешений и доработка проекта может затянуться на долгие месяцы. Это связано с тем, что для учета требований всех государственных органов нужны определенные знания.

Кроме того, готовится техническое заключение, которое определяет возможность проведения перепланировки. Его может подготовить инженер проектной организации, автор проекта дома или заменяющая организация. В случае, если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ "Экспертный центр".

Для начала процесса подачи заявления на согласование перепланировки необходимо провести замеры и осмотр квартиры, а также, при необходимости, соседних квартир сверху и снизу. После получения проекта перепланировки с техническим заключением, можно подавать заявление в отделении МФЦ или онлайн на сайте, указывая скан-копии документов. Важно, чтобы проект был заверен электронной подписью, которую помогут оформить специалисты проектной организации. Без проекта с техническим заключением, Мосжилинспекция не примет документы на рассмотрение.

Для того, чтобы согласовать перепланировку квартиры, необходимо предоставить следующий список документов:

1. Заявление в Мосжилинспекцию с согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку. Форму заявления можно получить из постановления Правительства Москвы № 508-ПП.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру или договор социального найма. Если вы не имеете данных документов, то предоставьте выписку из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки в двух экземплярах.
5. Техническое заключение о возможности перепланировки в двух экземплярах.
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Если квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует, то вам придется заказать его отдельно. Для этого можно обратиться в МосгорБТИ, МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Если осмотр в квартире не проводился ранее или проводился более пяти лет назад, понадобится вызвать техника из соответствующей организации для осмотра, что может повлечь дополнительные расходы. Срок изготовления техпаспорта составляет около десяти рабочих дней. Если же проводилась техинвентаризация дома, то паспорта и планы помещений будут запрошены Мосжилинспекцией самостоятельно.

При необходимости согласования уже выполненной перепланировки квартиры, список документов остается аналогичным, за исключением двух пунктов. Вместо проекта перепланировки, нужно подготовить техническое заключение об оправданности и безопасности перепланировки. Подобное заключение готовит проектная организация или автор проекта дома. Технический паспорт следует принести в двух вариантах: первый паспорт до перепланировки, а новый, в котором все изменения отмечены красными линиями. Стоит отметить, что техническое заключение составляется, только если ремонтные работы уже выполнены.

При оформлении перепланировки квартиры в ипотеке, кроме стандартного списка документов, потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор. Хотя Мосжилинспекция его не спрашивает, для того, чтобы избежать проблем с кредитом, необходимо его получить.

При согласовании перепланировки квартиры под ключ, проектировщики по доверенности займутся оформлением и подачей всех необходимых документов.

Заявление на перепланировку, поданное в Мосжилинспекцию, рассматривается в течение 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации могут помочь с получением разрешения, имея устоявшиеся связи с административными органами и знания о порядке действий, что позволяет сократить сроки ожидания.

Для комплексных перепланировок, требующих составления проекта и авторского надзора, выдается журнал производственных работ вместе с разрешением на перепланировку. Этот журнал содержит информацию о технологических решениях, утвержденном перечне материалов и последовательности действий. Разрешение на перепланировку действительно в течение одного года, с возможностью продления на шесть месяцев в крайних случаях.

Согласно законодательству, все изменения в конфигурации помещения должны быть занесены в новый технический паспорт и зарегистрированы в Росреестре. Только после этого процедура согласования перепланировки квартиры будет считаться завершенной.

Ниже приведены особенности и порядок действий при самостоятельном и профессиональном согласовании перепланировки квартиры.

При самостоятельном согласовании необходимо получить техпаспорт БТИ и вызвать техника для осмотра помещения. Заявление для согласования должно быть заполнено правильно, и нужно подготовить необходимое количество копий документов для их подачи в Мосжилинспекцию. Кроме того, следует обратиться в МФЦ для их передачи, а также общаться с сотрудниками контролирующих органов.

Фото: freepik.com